Trois. C’est le chiffre qui revient, insistant, sur certaines annonces de location immobilière : trois mois de caution exigés, comme une évidence, alors que la loi française ne laisse que peu de place à la discussion sur ce point. Ce décalage entre la règle officielle et certaines pratiques a de quoi interroger, et parfois inquiéter ceux qui cherchent à se loger sans risquer de déborder du cadre légal.
En France, le dépôt de garantie en location ne souffre d’aucune ambiguïté. Pour un logement vide, la règle est nette : impossible d’exiger plus d’un mois de loyer hors charges. Il n’y a pas d’arrangement, pas de négociation qui tienne, sauf rares exceptions. Pourtant, sur le terrain, certains propriétaires persistent à réclamer trois mois, ignorant ou feignant d’ignorer la réglementation. Cette dérive expose à des sanctions, et les textes récents sont venus rappeler clairement la marche à suivre, renforçant la protection des locataires.
Ce que prévoit la loi sur le dépôt de garantie
Impossible de s’y tromper : le montant du dépôt de garantie pour une location non meublée ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Depuis la loi Alur de 2014, tous les baux d’habitation sont concernés ; toute mention contraire dans le contrat de location est réputée sans effet, et le bail doit être rectifié sans discussion.
Pour une location meublée, le plafond grimpe à deux mois de loyer hors charges, jamais plus. Quant au bail mobilité, instauré par la loi ELAN, il va encore plus loin : aucune somme ne peut être exigée à ce titre, peu importe la durée du séjour ou la nature du bien.
Pour y voir clair, voici un récapitulatif des plafonds légaux en fonction du contrat :
- Location non meublée : jamais plus d’un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : limite à deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : dépôt de garantie interdit.
La loi encadre aussi la restitution : le bailleur doit rendre le dépôt de garantie dans un délai d’un ou deux mois après l’état des lieux de sortie, selon qu’il y ait ou non des dégradations. Ces règles s’appliquent à tous les contrats de location, qu’ils soient gérés par un particulier ou une agence. Si une clause dépasse ces plafonds, le locataire peut exiger sa suppression immédiatement, et les litiges sont nombreux pour rappeler que la règle prime.
Trois mois de caution : où se situe la légalité ?
Certains bailleurs tentent d’imposer trois mois de caution lors d’une location ; la loi ne leur laisse pourtant aucun espace pour cela. Pour une résidence principale, le montant exigible est strictement encadré : un mois pour une location vide, deux pour une location meublée. Exiger davantage, c’est s’exposer à un rappel à l’ordre, et à l’obligation de rembourser l’excédent.
La Cour de cassation s’est déjà prononcée sur la question : toute clause prévoyant trois mois de dépôt de garantie dans un bail d’habitation est considérée comme non écrite. Le propriétaire doit alors restituer le trop-perçu, parfois majoré d’intérêts. Entre le décret du Conseil d’État et la loi ELAN, la mécanique est verrouillée.
Des modèles de contrat de location dépassés ou des habitudes anciennes peuvent brouiller les pistes. Mais ni le statut du bailleur, ni la forme du cautionnement, même solidaire, n’autorisent à réclamer plus que le plafond légal. La présence d’une caution solidaire, qu’elle soit mentionnée dans le bail ou dans un acte séparé, ne change rien : le dépôt de garantie reste plafonné.
Pour résumer les points à retenir :
- Exiger trois mois de dépôt de garantie : interdit dans le cadre d’un bail d’habitation classique
- Respect du plafond légal, sous peine de litige immédiat
Le locataire est donc parfaitement fondé à demander la régularisation de son contrat de location. La jurisprudence est constante : la protection du locataire prime, même sur un marché tendu.
Quels leviers pour le locataire face à une demande abusive ?
Lorsque le bailleur réclame trois mois de caution, le locataire dispose de plusieurs moyens concrets pour faire respecter la loi et récupérer son dû.
Première étape : rappeler la règle, textes à l’appui, auprès du propriétaire. Citer la loi Alur ou la loi ELAN, et préciser que le dépôt de garantie ne peut dépasser un ou deux mois selon la situation, suffit bien souvent à rétablir le cadre.
Si la discussion s’enlise, il est temps de formaliser sa démarche : une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester le trop-perçu et demander le remboursement. Ce courrier, preuve à l’appui, pourra servir en cas de conflit persistant.
Si le bailleur campe sur sa position, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance, gratuite et rapide, permet de tenter une médiation entre les deux parties, souvent en quelques semaines seulement.
En cas d’échec, reste la voie judiciaire : saisir le tribunal d’instance. Nul besoin d’avocat, la procédure est accessible, et le juge peut ordonner la restitution de l’excédent. Les décisions de justice sont nombreuses à donner raison aux locataires face à des exigences illégales.
Pour rassurer le bailleur sans générer de dérives autour du dépôt de garantie, des alternatives existent. La garantie Visale proposée par Action Logement, gratuite pour le locataire, couvre les loyers impayés et limite les tentations de surenchère côté caution.
La loi ne souffre aucune interprétation hasardeuse : les limites sont claires, les recours accessibles, et la vigilance des locataires fait la différence. Connaître ses droits, c’est refuser que la location devienne un terrain propice aux abus. Et demain, il se pourrait bien que cette vieille exigence de trois mois de caution, si tenace, ne soit plus qu’un souvenir lointain.
