123 nuits. C’est la limite que nul ne devrait franchir pour louer sa résidence principale, à moins de pouvoir justifier d’une raison professionnelle, d’un souci de santé ou d’un événement imprévu, et ce, dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants ou dans les communes touristiques particulièrement surveillées. Tout dépassement expose le propriétaire à des amendes salées, car la vigilance des collectivités ne faiblit pas.
Déclarer son meublé touristique en mairie n’est plus une option, c’est la règle du jeu. Certaines villes exigent même un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Les démarches, les contraintes fiscales et les obligations urbaines diffèrent selon la ville et la nature du logement, imposant une veille constante à ceux qui veulent s’y risquer.
La location courte durée en 2025 : définition et enjeux pour les propriétaires
En 2025, la location courte durée s’impose comme une solution recherchée pour l’investissement locatif. Mais le cadre réglementaire se durcit. Louer un meublé de tourisme pour quelques nuits ou à la semaine, c’est répondre à l’appétit de voyageurs exigeants tout en respectant des règles mouvantes. Les investisseurs, longtemps séduits par un marché en plein essor, assistent à un tournant : la loi Le Meur, en discussion à l’Assemblée, vise à mieux réguler la location saisonnière dans les villes sous tension, Paris et Lyon en première ligne.
Que vous louiez une résidence principale ou une résidence secondaire, tout commence par le statut du bien. Pour la résidence principale, les 120 jours autorisés ne laissent aucune marge d’erreur. Quant aux résidences secondaires, transformer un appartement en meublé de tourisme implique souvent un changement d’usage, limité par des quotas communaux. Les grandes villes, désormais, multiplient les contrôles et attendent des bailleurs une rigueur sans faille.
Aujourd’hui, la rentabilité ne suffit plus : la conformité et la gestion des risques priment. Les propriétaires avisés surveillent de près l’évolution des lois, qu’il s’agisse de fiscalité sur les meublés classés ou des plafonds de revenus locatifs. Le marché 2025 s’annonce plus exigeant : seuls les projets bien préparés, qui tiennent compte des contraintes légales, tireront leur épingle du jeu.
Quelles démarches administratives pour louer en courte durée en France ?
Avant de poster votre annonce sur Airbnb, Booking ou Abritel, il faut passer par la case formalités. La déclaration en mairie est désormais la règle pour presque toutes les locations meublées de courte durée. Dans les grandes villes et les zones tendues comme Paris ou Lyon, impossible de faire l’impasse sur le numéro d’enregistrement : il doit apparaître sur chaque annonce en ligne. Cette exigence vise à mieux contrôler les meublés de tourisme et à garantir une concurrence plus loyale.
Dans certains secteurs, mettre en location une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage. L’objectif : éviter que trop de logements ne disparaissent au profit de locations touristiques. Parfois, cette autorisation implique une mesure de compensation : transformer un local commercial en logement classique, selon le principe d’équilibre voulu par la commune.
Autre étape incontournable : obtenir un numéro SIRET auprès de l’INSEE, que l’on soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Ce numéro détermine le régime fiscal applicable : micro-BIC pour la simplicité ou régime réel pour ceux qui souhaitent optimiser la déduction de leurs charges.
Voici les points administratifs à ne surtout pas négliger pour éviter les mauvaises surprises :
- Déclaration en mairie requise pour toute location meublée de courte durée
- Numéro d’enregistrement à afficher sur Airbnb, Abritel, Booking, Expedia
- Changement d’usage ou accord de la copropriété à obtenir dans les zones tendues
- Numéro SIRET indispensable pour tout LMNP ou LMP
Les plateformes comme Airbnb et Booking exigent désormais ces documents lors de la mise en ligne de votre annonce. Toute négligence administrative ouvre la porte à des litiges, voire à des amendes pouvant atteindre 50 000 euros en cas d’absence d’autorisation ou de fausse déclaration.
Règle des 120 jours, meublé touristique : ce que dit la réglementation actuelle
Dans les grandes villes et zones tendues, la durée maximale autorisée pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme est fixée à 120 jours par an. Cette règle s’applique uniquement aux logements effectivement occupés au moins huit mois par an par leur propriétaire ou locataire. Dépasser ce seuil expose à des sanctions lourdes.
Les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel bloquent automatiquement les annonces dès que la limite est atteinte, du moins dans les communes où ce contrôle est obligatoire. L’objectif : protéger l’offre de logement classique et limiter la prolifération de locations touristiques. À Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, la surveillance est réelle : les municipalités croisent les données et sanctionnent les abus.
Pour mieux comprendre les obligations et restrictions, voici ce qu’il faut retenir selon le type de bien et la réglementation actuelle :
- Logement secondaire : pas de limitation stricte de durée, mais la déclaration, l’autorisation de changement d’usage et le respect du règlement de copropriété restent obligatoires.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis 2023, il s’impose aussi aux meublés touristiques.
- Taxe de séjour : elle est collectée par les plateformes ou doit être reversée à la mairie, à ajouter au budget de chaque séjour.
Sur le plan fiscal, le micro-BIC est souvent privilégié : il offre un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes locatives, dans la limite de 77 700 euros de revenus. Au-delà, ou sur option, le régime réel autorise la déduction des charges effectives. Les prélèvements sociaux et cotisations dépendent du statut du bailleur.
N’oubliez pas : le règlement de copropriété peut interdire toute location en courte durée. Ce point mérite une lecture attentive avant de vous lancer.
Conseils pratiques pour réussir sa location courte durée, que l’on soit particulier ou investisseur
Anticipez chaque étape, du choix du bien à la gestion au quotidien
Réussir une location courte durée commence par un contrat de location saisonnière clair et précis. Mentionnez le loyer, la durée du séjour, le montant du dépôt de garantie, et détaillez l’inventaire du mobilier. Ce cadre protège locataire et propriétaire, limite les litiges, et apporte une tranquillité appréciable. Pour des séjours de un à dix mois, le bail mobilité reste une option adaptée aux demandes urbaines, notamment pour les étudiants ou les professionnels en mission.
Passer à la location meublée implique d’offrir un équipement complet : literie confortable, électroménager opérationnel, espaces de rangement pratiques. Un logement impeccable attire des locataires satisfaits, améliore le taux d’occupation et booste les avis en ligne. Installer une boîte à clés connectée facilite la gestion des arrivées, même en cas d’imprévu.
Pour éviter les mauvaises surprises, gardez à l’esprit ces vérifications et réflexes :
- Consultez systématiquement le règlement de copropriété : certains immeubles refusent la location courte durée.
- Vérifiez que la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement sont bien en règle, en particulier dans les grandes villes.
- Adaptez le régime fiscal à votre situation : micro-BIC pour la simplicité, régime réel pour optimiser vos charges.
Ne négligez pas la gestion administrative : reversement de la taxe de séjour, déclaration des revenus locatifs, respect des plafonds autorisés. S’entourer d’un expert-comptable spécialisé dans le LMNP ou la location meublée professionnelle offre une sécurité précieuse. La transparence reste votre meilleure alliée, tant auprès du fisc que des plateformes ou de la mairie.
La location courte durée, en 2025, demande rigueur et anticipation : ceux qui sauront naviguer entre les lignes du code et les attentes des voyageurs continueront d’en tirer parti, sans craindre le couperet du contrôle administratif.
