Trois. C’est le chiffre qui revient, insistant, sur certaines annonces de location immobilière : trois mois de caution exigés, comme une évidence, alors que la loi française ne laisse que peu de place à la discussion sur ce point. Ce décalage entre la règle officielle et certaines pratiques a de quoi interroger, et parfois inquiéter ceux qui cherchent à se loger sans risquer de déborder du cadre légal.
En France, les règles entourant le dépôt de garantie ne laissent pas de place au flou. Impossible de réclamer plus d’un mois de loyer hors charges pour une location vide, sauf exceptions très limitées. Pourtant, le plafond légal continue de faire l’objet d’entorses : certains propriétaires n’hésitent pas à exiger trois mois de caution, malgré l’interdiction claire. Cette pratique expose le bailleur à des sanctions, tandis que les textes récents rappellent la marche à suivre et renforcent la protection des locataires.
Ce que dit la loi sur le montant du dépôt de garantie en location
Le cadre légal du dépôt de garantie ne souffre aucune ambiguïté. Pour toute location non meublée, le montant réclamé ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Cette règle s’applique à tous les baux d’habitation signés depuis la loi Alur de 2014 : toute clause qui irait au-delà est réputée nulle, et le contrat de location doit s’y conformer à la lettre.
Du côté des locations meublées, c’est un régime légèrement différent : le plafond grimpe à deux mois de loyer hors charges, jamais plus. Le bail mobilité, dispositif récent né de la loi ELAN, va plus loin encore : il interdit tout dépôt de garantie, quelle que soit la durée ou la nature du logement.
Voici un rappel synthétique des plafonds selon le type de bail, pour lever toute ambiguïté :
- Location non meublée : le dépôt de garantie ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : le plafond monte à deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie n’est autorisé.
Le texte législatif prévoit aussi la restitution du dépôt de garantie : le bailleur dispose d’un délai d’un à deux mois, selon l’état des lieux de sortie, pour rendre la somme au locataire. Loi Alur, loi ELAN : ces références balisent l’ensemble des contrats de location en France, que le bailleur soit un particulier ou une agence. Toute clause qui s’écarte des plafonds légaux peut être remise en cause sans délai par le locataire, et les contentieux ne manquent pas pour rappeler la règle.
Demander trois mois de caution : une pratique autorisée ou illégale ?
La tentation d’imposer trois mois de caution lors d’une location immobilière reste tenace, mais aucune négociation ne saurait contourner la règle. Pour une résidence principale, la législation encadre strictement le montant exigible : un mois pour une location vide, deux pour une location meublée. Aller au-delà revient tout simplement à enfreindre la loi.
La Cour de cassation a déjà tranché la question : une clause qui prévoit trois mois de dépôt de garantie dans un bail d’habitation est considérée comme non écrite. Le propriétaire doit alors rembourser l’excédent, parfois augmenté d’intérêts. Le décret du Conseil d’État et la loi ELAN verrouillent le dispositif, sans laisser de marge d’interprétation.
Le flou persiste, entretenu par de vieux modèles de contrat de location ou par des habitudes qui n’ont plus lieu d’être. Que le bailleur soit particulier ou professionnel, que le cautionnement soit simple ou solidaire, rien ne justifie d’exiger plus que ce que la loi autorise. Même la présence d’une caution solidaire, sous acte séparé ou dans le bail, ne permet pas de majorer le dépôt de garantie.
Pour faciliter la lecture, voici ce qu’il faut garder en tête :
- Exiger trois mois de dépôt de garantie : illégal pour un bail d’habitation standard
- Respecter le plafond fixé par la loi, sous peine de litige immédiat
Le locataire n’a donc aucune raison d’accepter un écart : il peut réclamer la régularisation de son contrat de location sans craindre de se retrouver en tort. La jurisprudence est constante : la protection du locataire s’impose, quelles que soient les tensions sur le marché immobilier.
Quels recours pour le locataire face à une demande abusive de caution ?
Face à l’exigence injustifiée de trois mois de caution, le locataire n’est pas démuni. Plusieurs solutions concrètes s’offrent à lui pour faire valoir ses droits et obtenir gain de cause.
Premier réflexe : ouvrir le dialogue avec le bailleur, en rappelant, textes à l’appui, que la loi Alur et la loi ELAN plafonnent le dépôt de garantie à un ou deux mois selon la nature du logement. Bien souvent, cette simple précision suffit à ramener le propriétaire dans le cadre légal.
Si la discussion n’aboutit pas, il convient d’opter pour une démarche formelle. Rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester l’excédent et en demander le remboursement. Ce courrier, qui garde valeur de preuve, pourra être utilisé en cas de litige.
Dans l’hypothèse où le bailleur refuse toujours de s’exécuter, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite permet d’organiser une médiation entre les deux parties, dans un délai court et sans passer par la justice. La procédure est simple et peut aboutir à un accord rapidement.
Si la situation reste bloquée, le dossier peut être porté devant le tribunal d’instance. Aucun avocat n’est exigé : le locataire peut agir seul, et le juge peut ordonner la restitution des sommes versées en trop. Les décisions de justice abondent en faveur des locataires confrontés à des pratiques abusives.
Pour sécuriser le bailleur et limiter les dérapages autour du dépôt de garantie, il existe des solutions alternatives, comme la garantie Visale d’Action Logement. Ce dispositif, gratuit pour le locataire, rassure le propriétaire contre les impayés de loyers et peut éviter les surenchères concernant la caution.
Rien ne justifie de contourner la loi : la règle est claire, les recours existent, et la vigilance des locataires fait toute la différence. À chacun de connaître ses droits pour que la location ne devienne jamais un terrain d’abus. Et demain, qui sait, ces exigences déraisonnables ne seront peut-être plus qu’un mauvais souvenir.
