Trois. C’est le chiffre qui revient, insistant, sur certaines annonces de location immobilière : trois mois de caution exigés, comme une évidence, alors que la loi française ne laisse que peu de place à la discussion sur ce point. Ce décalage entre la règle officielle et certaines pratiques a de quoi interroger, et parfois inquiéter ceux qui cherchent à se loger sans risquer de déborder du cadre légal.
En France, le dépôt de garantie en location ne laisse pas place au doute. Pour un bail vide, la règle s’affiche sans détour : un mois de loyer hors charges, pas davantage. Il n’y a pas de marge de manœuvre, ni d’accord sous la table à négocier, sauf dérogation exceptionnelle. Pourtant, sur le marché, certains propriétaires réclament trois mois de dépôt, comme si la loi n’avait pas son mot à dire. Cette tendance expose à des sanctions, car les textes, récemment renforcés, rappellent la hiérarchie des règles et protègent les locataires de ces excès.
Ce que prévoit la loi sur le dépôt de garantie
Impossible de se tromper : le dépôt de garantie pour une location non meublée ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges. Depuis la loi Alur de 2014, cette règle encadre tous les baux d’habitation. Si le contrat de location mentionne une durée supérieure, cette partie du bail est tout simplement annulée, et la correction doit être immédiate.
Pour une location meublée, la limite monte à deux mois de loyer hors charges, et pas un de plus. Quant au bail mobilité, introduit par la loi ELAN, il va encore plus loin : aucun dépôt n’est autorisé, quelle que soit la durée de la location ou la catégorie du logement.
Pour mieux s’y retrouver, voici un point rapide sur les plafonds légaux selon le type de bail :
- Location non meublée : jamais plus d’un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : limite fixée à deux mois hors charges.
- Bail mobilité : dépôt de garantie non autorisé.
Le texte législatif encadre aussi la restitution : le bailleur a l’obligation de rendre le dépôt de garantie dans un délai d’un ou deux mois suivant l’état des lieux de sortie, selon l’existence ou non de dégradations. Ces obligations s’appliquent à tous les contrats de location, qu’ils soient administrés par un particulier ou une agence immobilière. Si le bail dépasse ces plafonds, le locataire peut exiger sa correction sur-le-champ, et les tribunaux sont régulièrement sollicités pour rappeler que la loi prévaut sur toute autre pratique.
Trois mois de caution : où se situe la légalité ?
Certains bailleurs veulent imposer trois mois de caution lors d’une location. Or, la législation ne leur en laisse pas la possibilité. Pour une résidence principale, le montant est strictement encadré : un mois pour une location vide, deux pour une location meublée. Aller au-delà, c’est courir le risque d’un rappel à l’ordre et devoir rembourser le surplus versé.
La Cour de cassation a tranché : toute clause stipulant trois mois de dépôt de garantie dans un bail d’habitation n’a aucune valeur. Le propriétaire doit alors rendre l’excédent, parfois majoré d’intérêts. Entre le décret du Conseil d’État et la loi ELAN, le dispositif est verrouillé.
Des modèles de contrat de location obsolètes ou des habitudes anciennes entretiennent parfois la confusion. Mais ni le statut du bailleur, ni la nature de la caution, même solidaire, n’autorisent à dépasser le plafond. Une caution solidaire, mentionnée dans le bail ou dans un document séparé, ne change rien au montant légal du dépôt.
Voici un rappel des principes à garder en tête :
- Réclamer trois mois de dépôt de garantie est illégal pour un bail d’habitation classique
- Respect du plafond légal sous peine de contestation immédiate
Le locataire est donc pleinement en droit de faire régulariser son contrat de location. Les décisions judiciaires sont claires : la priorité est donnée à la protection du locataire, même dans les zones où la demande est élevée.
Quels leviers pour le locataire face à une demande abusive ?
Face à un propriétaire qui réclame trois mois de caution, le locataire ne manque pas d’options concrètes pour défendre ses droits et récupérer ce qui lui revient.
Première démarche : rappeler la règle, texte en main, directement au propriétaire. Mentionner la loi Alur ou la loi ELAN, et signaler que le dépôt de garantie est plafonné à un ou deux mois selon la configuration, suffit fréquemment à rétablir les choses.
Si le dialogue bloque, il faut officialiser la demande : une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester l’excédent et réclamer le remboursement. Ce document, preuve à l’appui, pourra être utilisé si le différend perdure.
Si le bailleur s’entête, il reste la solution de saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite et rapide permet de trouver une solution amiable, généralement en quelques semaines.
Si la médiation échoue, il est possible de se tourner vers le tribunal d’instance. Aucune obligation d’avocat : la procédure est accessible, et le juge peut ordonner la restitution du trop-perçu. Les locataires obtiennent très souvent gain de cause contre des exigences abusives.
Pour rassurer le propriétaire, sans tomber dans l’excès de dépôt de garantie, il existe des alternatives. La garantie Visale, proposée par Action Logement, gratuite pour le locataire, couvre les loyers impayés et réduit la tentation côté bailleur de multiplier les cautions.
La loi ne tolère aucune interprétation douteuse : les plafonds sont nets, les recours à disposition, et la vigilance des locataires fait reculer les abus. Savoir ce qui est permis, c’est empêcher que la location ne devienne un terrain d’abus ordinaires. Demain, demander trois mois de caution pourrait bien n’être plus qu’un vieux souvenir, relégué au rang des pratiques d’un autre temps.
