63 000 logements vacants à Paris, 1,1 million dans toute la France : derrière ces chiffres, ce ne sont pas seulement des statistiques. Ce sont des appartements murés, des immeubles aux volets clos, des quartiers entiers qui s’éteignent. Face à la pression immobilière, la taxe sur les logements vacants s’invite plus que jamais au cœur du débat, bousculant propriétaires et collectivités.
Comprendre la taxe sur les logements vacants : définitions et enjeux
La taxe sur les logements vacants (TLV) n’est pas née d’un caprice législatif. Elle répond frontalement à l’urgence de la crise du logement. Mise en place par la loi du 29 juillet 1998, elle force la main aux propriétaires de biens inoccupés, dans l’espoir de remettre rapidement ces logements sur le marché. L’idée est simple : chaque appartement fermé, c’est une famille qui attend. Alors, la taxe vise à renverser la tendance, à pousser à l’action là où l’attentisme régnait.
Mais qu’entend-on précisément par « logement vacant » ? Il ne suffit pas qu’un bien soit vide pour tomber sous le coup de la TLV. Il doit s’agir d’un logement non meublé, resté inoccupé durant au moins un an et situé en zone tendue, autrement dit, dans une commune de plus de 50 000 habitants où la demande explose et l’offre s’essouffle. Chaque année, un décret actualise la liste des communes concernées. Attention : le simple fait de ne pas y vivre ne suffit pas. Si le logement sert, même ponctuellement, de pied-à-terre ou de résidence temporaire, il échappe à la vacance fiscale.
Le dispositif va plus loin. Lorsque la zone n’est pas classée « tendue », les communes ou intercommunalités peuvent activer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette taxe vise les biens non meublés restés vides plus de deux ans, à l’initiative de la collectivité locale, qui choisit d’appliquer ou non ce dispositif. On élargit ainsi le spectre de la fiscalité anti-vacance, pour toucher aussi les territoires où la tension immobilière rôde, même sans atteindre des sommets.
Le lien avec la crise du logement est limpide : chaque bien inoccupé, c’est une chance en moins d’accueillir un foyer. Les collectivités cherchent à mobiliser ce parc caché, à libérer ces mètres carrés oubliés, tout en restant vigilantes face aux stratégies de contournement.
TLV et THLV : quelles différences et qui est concerné ?
Ces deux leviers fiscaux, la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), partagent un objectif : pousser à la remise en circulation des logements vides. Mais leur fonctionnement diffère nettement.
La TLV cible exclusivement les zones tendues. Ce sont ces grandes villes et leurs périphéries où la demande de logements dépasse largement le parc disponible. Elle concerne les logements non meublés, délaissés depuis au moins un an. Le propriétaire (ou l’usufruitier) est alors redevable de la taxe, à condition qu’il ne s’agisse ni d’un local commercial, ni d’un bâtiment agricole, ni d’une résidence secondaire meublée.
Ailleurs, en dehors des zones tendues, la THLV prend le relais. Elle n’est jamais automatique : c’est à chaque commune ou EPCI (établissement public de coopération intercommunale) de trancher et d’appliquer ou non la mesure. Ici, la notion de vacance s’étend : le logement doit être vide depuis plus de deux ans. La logique reste inchangée : il s’agit d’encourager la remise en service de logements oubliés, à l’initiative des décideurs locaux.
Pour simplifier la comparaison, voici un tableau récapitulatif :
| TLV | THLV | |
|---|---|---|
| Zones concernées | Zones tendues (liste fixée par décret) | Hors zones tendues (communes ou EPCI ayant délibéré) |
| Délai de vacance | Au moins 1 an | Plus de 2 ans |
| Biens exclus | Résidences secondaires meublées, locaux commerciaux, bâtiments agricoles | Résidences secondaires meublées, locaux commerciaux, bâtiments agricoles |
Dans tous les cas, propriétaires et usufruitiers sont directement concernés, selon la localisation et la durée d’inoccupation de leur bien. L’administration varie, mais le principe reste constant : activer la rotation des biens privés pour soulager la crise du logement.
Calcul, montants et modalités d’application en pratique
Comment se calculent ces taxes ? Tout part de la valeur locative cadastrale du logement, la même base que pour la taxe foncière. Pour la TLV, le législateur a fixé deux niveaux depuis le décret du 25 août 2023 : 17 % la première année où le bien est taxé, puis 34 % dès la deuxième année. Ce dispositif, inscrit à l’article 232 du Code général des impôts, vise à mettre la pression sur la durée : plus le logement reste vide, plus la facture grimpe.
Pour la THLV, le taux dépend de la décision de la collectivité : il s’aligne sur celui voté localement pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Là encore, la valeur locative sert de référence, mais la part locale peut varier du simple au double d’un territoire à l’autre.
Aucune démarche n’est requise du côté du propriétaire. L’administration fiscale repère les logements concernés dans ses fichiers, puis adresse un avis d’imposition, généralement en toute fin d’année. La TLV alimente les caisses de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et du budget de l’État, tandis que la THLV bénéficie directement aux budgets locaux.
Le paiement intervient en décembre, selon le calendrier fiscal habituel. À noter : la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales ne change rien à l’existence ni à la vigueur de la TLV ou de la THLV pour les logements inoccupés.
Exonérations, recours et conseils pour bien gérer la situation
Différentes situations permettent d’échapper à la taxe sur un logement vacant. Voici les principaux cas d’exonération à connaître :
- Si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année, il ne sera pas considéré comme vacant par l’administration.
- En cas de vacance involontaire, par exemple, si le bien est mis en location ou en vente sans succès, il est possible d’être exonéré, à condition d’apporter la preuve des démarches auprès du centre des impôts.
- La nécessité de gros travaux ouvre également droit à exonération : lorsque le montant des travaux excède 25 % de la valeur du logement, la taxe ne s’applique pas, qu’il s’agisse d’une réhabilitation lourde ou d’une démolition/reconstruction.
Les résidences secondaires meublées échappent à la TLV, mais attention : certaines communes appliquent une surtaxe d’habitation spécifique.
En cas de contestation d’un avis d’imposition, il est possible d’adresser une réclamation écrite auprès du centre des impôts. Il faut alors joindre tous les justificatifs utiles : preuves de vacance involontaire, devis ou factures de travaux, attestations d’occupation temporaire. Chaque situation est examinée individuellement par l’administration fiscale.
Pour se prémunir contre tout risque de taxation injustifiée, mieux vaut anticiper : archivez systématiquement les annonces de mise en location ou vente, conservez les devis et factures de travaux, gardez trace des contrats et des éventuelles attestations d’occupation. Ce suivi, rigoureux mais salutaire, reste la meilleure défense pour gérer sereinement la TLV ou la THLV.
Un logement vide n’est jamais invisible bien longtemps aux yeux du fisc. Entre fiscalité et politique du logement, le vrai enjeu se niche là : forcer les portes closes, faire revivre les appartements déserts, et donner un nouveau souffle aux villes qui s’éteignent.
